Trouver des locaux pour l'exploitation de son activité n'est pas chose facile. L'on est donc parois tenté de prendre à bail des locaux à la seule vue d'un loyer attractif. Attention, le diable peut se cacher dans la rédaction du bail...
Avant la signature du bail, celui-ci doit faire l'objet d'une lecture attentive afin de s'assurer qu'il ne renferme aucun risque.
Cette précaution doit être réalisée à toute occasion d'un transfert du bail commercial, y compris lorsque celui-ci intervient lors d'une vente d'un fonds de commerce, un aspect pourtant souvent négligé. Le Bail est en effet l'un des éléments essentiels du fonds, à la fois en tant qu'élément de sa valorisation et en tant qu'outil pour le développement de l'activité.
Dès lors que l'acquisition d'un bail commercial est envisagée, il convient d'être particulièrement attentif à ses stipulations.
Quelques exemples :
Depuis la loi PINEL, les baux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014 sont soumis à un formalise strict concernant notamment les conditions et charges du Bail.
Concernant ces charges, le preneur est donc supposé être en mesure de connaître l'étendue de coûts qui peuvent se présenter en cours d'exécution du bail.
Le plus souvent, le bail prévoit que le preneur supporte la totalité des charges ne ressortissant pas des "grosses réparations" visées par l'article 606 du Code Civil. Il reste d'une part que cette répartition n'est pas automatique et peut être soumise à discussion en fonction de chaque cas particulier et d'autre part que cette notion de "grosses réparations" fait l'objet de nombreux débats devant les juridictions. Il convient donc de déterminer, en fonction de la nature des locaux et de l'activité exercée, si la liste des charges apparaît suffisamment précise et raisonnable par rapport aux prévisions du preneur.
Un autre point de vigilance concerne l'expiration du bail et la période redoutée du renouvellement. Le futur locataire doit s'assurer que le bail n'est pas soumis à un risque de déplafonnement du loyer. Le bailleur a en effet la possibilité de déplafonner le loyer, notamment en cas de modification notable des facteurs de commercialité, conformément à l'article L.145-34 du Code de commerce.
Dans cette situation, le preneur peut trouver à se défendre en contestant les critères de déplafonnement et d'évaluation du loyer retenu. Il est cependant préférable d'anticiper la difficulté avant même la conclusion du bail pour savoir si le risque vaut la peine d'être encouru au regard du montant du loyer stipulé au jour de la signature.
Autre sujet propice aux crispations entre preneur et bailleur : le sort des travaux en fin de bail. La Cour de cassation a souvent l'occasion de se prononcer sur une subtilité de rédaction des baux commerciaux. Ainsi, la clause d'accession prévoyant le transfert de la propriété des travaux réalisés par le locataire "en fin de jouissance" signifie que ces travaux ne sont pris en compte dans la valeur locative qu’au départ effectif du locataire. En revanche, si la clause prévoit une accession "en fin de bail", le bailleur peut revendiquer la prise en compte de ces travaux pour augmenter le montant du loyer lors du renouvellement.
Ces quelques illustrations démontrent l'importance de ne pas se laisser séduire sur le seul critère du loyer attractif.
"Lorsque vous lisez le bail, le loyer peut n'être que la partie émergée du coût".
Les clauses du bail ont un effet direct sur son économie. En définitive, lorsque vous lisez le bail, le loyer peut n'être que la partie émergée du coût :
Si, au lendemain de l'entrée dans les lieux, des travaux de ravalement de façade sont imposés au preneur, les frais qui en résultent peuvent impacter durement l'activité.
Si le bail arrive à renouvellement et que des causes de déplafonnement du loyer peuvent être recensées, sa réévaluation au prix du marché par le Bailleur peut bouleverser l'équilibre du bail en la défaveur du preneur.
Si un avenant de déspécialisation a été signé, un déplafonnement du loyer peut intervenir avant même le renouvellement du Bail.
Si un preneur a effectué des travaux importants, la rédaction de la clause d'accession peut conduire à l'augmentation du loyer.
En conclusion :
Que vous réalisiez l'acquisition d'un fonds de commerce contenant un bail commercial ou que vous vous engagiez en qualité de preneur, l'analyse du bail par votre avocat est indispensable pour éviter les mauvaises surprises. Il est toujours temps de se défendre mais éviter la difficulté en amont reste à privilégier.
Geoffrey BARBIER
Avocat associé